新冠肺炎疫情给房屋租赁合同的履行造成了不同程度的影响，为妥善处理受疫情影响的房屋租赁合同纠纷，针对房屋租赁合同当事人在合同履行过程中存在的问题，本文将进行详细解析，以便于当事人合理、合法解决争议。
一、疫情发生前已签署的房屋租赁合同，能否要求解除？
（一）法律依据
1、《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
（二）问题解析
根据上述规定，能否解除房屋租赁合同的关键在于疫情影响是否致使“不能实现合同目的”。判断是否构成“不能实现合同目的”，应当综合考虑租赁合同的租期、租赁用途、疫情影响程度等因素。
1、对于长期租赁合同，在防控措施解除或满足复工条件后，房屋租赁合同一般仍可以继续履行，并不影响合同目的实现，故在无其他特殊情形下，房屋租赁合同不得解除。
2、对于短期租赁或特定目的租赁合同，如展会租赁合同等，因疫情及防控措施致使当事人无法在租期内使用租赁物或开展展会等活动，无法实现合同目的，在按规定履行相应通知义务后，可适用不可抗力或情势变更来解除租赁合同。
（三）应对建议
1、对于承租人，在出现不能实现合同目的情形时，应当及时通知出租人，以减轻可能对其造成的损失，并应当固定和留存合同目的无法实现的证明材料，在合理期限内提供给出租人。
2、对于出租人，建议提前现场摸排承租人受疫情影响情况、租赁物使用情况等。在收到承租人关于解除合同的要求时，结合摸排情况、承租人提供的证明材料、因果关系，判断是否达到解除条件，以正确作出决策。
二、部分集团公司在媒体上称减免疫情期间的部分租金及物业费，对于其他一般承租人而言，疫情防控期间的租金能否要求减免？
（一）法律依据
按上述《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。
（二）问题解析
1、尽管部分集团公司主动提出减免租金和物业费，但这是其对自身权利的自由处分，在出租人未同意减免的情况下，其他承租人不能参照适用。
2、根据上述规定，继续履行租赁合同对于一方当事人明显不公平的，或者对一方当事人的权益有重大影响的，可以根据公平原则，并结合疫情影响等实际情况，确定是否可以减免租金，以合理分担因疫情导致的不利后果。例如，承租房屋用途为商业经营用途的，对于因疫情管控直接导致承租人无法正常使用房屋、无法正常开工的，承租人可以要求减免部分租金。
（三）应对建议
1、对于承租人，在没有收到出租方的减免租金的书面材料前，建议可以按以下方式处理：
（1）按《合同法》规定及时向出租方告知相关情况，并说明因疫情影响暂时无法使用租赁物的具体情况；
（2）固定和留存相关证明材料，收集政府关于疫情防控的通知公告等；
（3）及时、主动与承租方协商减免租金事宜，变更合同条款。
2、对于出租人，建议提前现场摸排承租人受疫情影响情况、租赁物使用情况等。在承租人提出减免租金请求时，结合摸排情况、承租人提供的证明材料、因果关系，根据公平原则，协商确定减免情况。
三、因受疫情影响的房屋租赁合同，承租人能否要求延期支付租金？
（一）法律依据
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
（二）问题解析
1、除非存在正当理由，否则承租人不得拒不支付或者迟延支付租金，此处的正当理由应当是合同约定或者法律规定。在无合同约定和出租人同意的情况下，对于支付租金的金钱债务，疫情影响并不足以导致支付义务无法履行。根据法律规定，一般不得因不可抗力而免除责任。承租人迟延支付租金的，一般应当承担因此产生的延迟付款利息损失或其他违约责任。
2、承租人迟延支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如根据交易习惯租金均是以现金方式交付，出租人并无其他收款途径，承租人因疫情防控无法与出租人见面，无法通过其它方式支付的，此时一般应当允许迟延支付。但是此种情况在实践中一般很少存在。
（三）应对建议
对于承租人，合同约定的租金支付时间在疫情期间的，建议承租人事先与出租人就租金能否延期支付的问题达成一致协议。若不能达成一致协议的，为避免承担延迟支付租金的违约责任，建议按合同约定的时间支付相应租金。
四、政府发布的应对疫情支持企业的政策中关于减免租金条款能否适用？
（一）相关规定
2020年2月2日，苏州市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，该意见第二.（三）.7条规定：减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
2020年2月6日，昆山市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的政策意见》，该意见第二.（三）.8条规定：减免中小企业房租。对承租市镇两级国有集体资产类经营用房的中小企业，2个月房租免收。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
（二）问题解析
1、从上述政策意见来看，减免租金适用的条件为：（1）租赁物是国有资产类经营用房；（2）承租方是中小企业。故对于不满足条件的主体，不能享受减免房租政策。
2、对租用其他经营用房的，政府只是提出鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体应当由承租人和出租人双方协商解决。承租人不得根据该政策意见直接要求其他经营用房的出租人必须给予减免租金优惠。
（三）应对建议
1、对于承租国有资产类经营用房的中小企业承租人，应当主动与出租人联系，并办理租金减免相关手续。
2、对于租用其他经营用房的承租人，应当根据实际疫情影响情况，及时、主动与出租人协商解决租金减免事宜。
五、结语
以上是对疫情影响下房屋租赁合同履行相关的几个常见问题的解析，供参考。另外，当事人就相关责任、损失承担等如有明确约定的，除法律、法规以及疫情防控政策另有规定的，一般应当依照当事人的约定处理。（文|钟慧成 江苏四善律师事务所律师）
